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1. Introducción
La tasa de urbanización para América Latina y el Ca ribe alcanza al 81% de la población que vive en la zona urbana (United Nations, 2019; Zlotnik, 2017). El mayor ritmo de urbanización urbana genera im portantes retos de política pública, tales como gestión del riesgo, adaptación al cambio climático y acceso a vivienda, entre otros (Keil, 2020; Parsons, 2021). Por ello, la formulación de la política del suelo debe pro mover la aplicación de instrumentos que contribuyan a la oferta de espacio público a partir de la inclusión de diversos agentes con diferentes intereses en las formas de uso del suelo (Buettner & Holm-Hadulla, 2013; Feiock et al., 2008; Glaeser, 2012).
El ordenamiento del territorio busca la conver gencia de intereses públicos del suelo y se apoya en la definición de instrumentos que soportan las políticas de desarrollo en pro del bien común, la movilidad, la seguridad y la sostenibilidad ambiental, entre otros aspectos (Costamagna, 2020; Montes Lira, 2001). No obstante, el derecho a la ciudad se ve vulnerado frente al modelo especulativo del mercado de vivien da que favorece relaciones de intercambio que se li mitan a los elementos monetarios del uso del suelo, por ejemplo, la captura de rentas del suelo. Asimis mo, la deuda social referente al derecho a la ciudad y la inclusión que los habitantes de una urbe tienen sobre esta se ha ido acumulando. Esta condición se materializa especialmente mediante el acceso a equi pamientos colectivos, infraestructura pública y zonas verdes, entre otros, que han sido poco reconocidos en la generación de instrumentos de política de ges tión del suelo urbano (Dahmann et al., 2010; Haaland & Konijnendijk van den Bosch, 2015; Lindsey et al., 2001).
El mercado del suelo urbano homogeniza el dere cho a disfrutar de la ciudad y no incorpora elementos de la existencia del ciudadano como individuo con demandas sociales básicas por satisfacer diferentes a la supervivencia y la producción, necesidades insatisfechas que redundan en conflictos sociales y des acuerdos con la forma de organizar lo urbano, en sus relaciones sociales y en las formas de consumo del suelo. Consiguientemente, la dinámica de consumo de suelo urbano genera importantes externalidades sociales, económicas y ambientales, tales como segre gación, congestión, especulación en el mercado de viviendas y aumento de emisiones de CO2, entre otros aspectos que afectan el bienestar de la ciudadanía (Anwar et al., 2020; Checa & Neldo, 2021; Dociu & Dunarintu, 2012; Haaland & Konijnendijk van den Bosch, 2015).
El suelo conforma uno de los principales acti vos del capital natural de un territorio, ya que, por ejemplo, provee diferentes servicios ecosistémicos de provisión, regulación y soporte que contribuyen en el bienestar humano (Baveye et al., 2016; Brevik et al., 2018; Pereira et al., 2018). Por una parte, el suelo es entendido como el espacio o la superficie sobre la cual se desarrollan gran parte de las actividades humanas, adicional a sus propiedades intrínsecas como la capa cidad productiva derivada de sus propiedades agrológicas en lo rural y su capacidad de soportar masiva mente la vida humana (Baveye et al., 2016; Winding et al., 2020). Por otra parte, en lo urbano adquiere una connotación de bien capaz de generar riqueza desde el solo hecho de su tenencia, ya que, a pesar de no tener un costo de producción, sí tiene un valor económico asociado a los determinantes del precio de la vivienda, tales como la localización, el acceso y los espacios verdes, entre otros (Freeman, 1981; Richardson et al., 1974).
El desarrollo urbanístico en una ciudad está rela cionado con las decisiones de inversión de capital fi nanciero en donde se buscan maximizar excedentes y circulación de una producción de espacio utilizable, básicamente el construido, cuyo control está gene ralmente restringido a aquellos inversionistas con la capacidad de reinvertir capital generado por el valor del suelo (Goodall, 2013; Harrison, 2017). Igualmen te, la intervención urbanística es resultado de las ges tiones tanto públicas (planeamiento) como privadas (desarrollo) y deben ser los garantes de este derecho para el aprovechamiento y beneficio social (Glaeser, 2012). Sin embargo, el consumo de espacio urbano para la construcción de vivienda social, la oferta y me joramiento de espacios públicos, la identificación de elementos con valor ambiental para su protección, el diseño de los sistemas para la movilidad y particular mente la construcción o mejoramiento de los equipa mientos colectivos se deben garantizar a la ciudadanía como un derecho a la ciudad en condiciones de equi dad e inclusión social (Kaczorowska et al., 2016; Steel et al., 2017). La gestión del suelo a partir de instru mentos de ordenamiento territorial puede contribuir en la generación de recursos para la financiación de una política pública de desarrollo urbano que garanti ce el derecho a la ciudad a diferentes ciudadanos y que promueva múltiples beneficios no monetarios.
En Colombia, la gestión del suelo se ha desarro llado a partir de instrumentos normativos formulados a partir de la Ley 388 de 1997, a través de los que se consolida el ordenamiento del territorio en el país. EL DEcreto 120 de 2018 materializa elementos de la política de ordenamiento del territorio, ya que este instrumento de planificación armoniza las normas de los Planes Maestros de Equipamientos, de Servicios Públicos y de Movilidad con las normas de las unida des de planeamiento zonal (UPZ) y, a su vez, incide en el cambio de uso y de las condiciones normativas en cuanto a edificabilidad permitidas para el desarrollo urbanístico de algunos predios de la ciudad, lo cual afecta los valores del suelo, esto es, formación de una renta de segregación al presentarse un plus al precio de un inmueble. Igualmente, esta norma reglamen ta la localización de los usos dotacionales en la ciu dad y la posibilidad de su edificación, aclarando los siguientes aspectos: índice máximo de construcción, índice máximo de ocupación y altura máxima permi tida, entre otros. En este sentido, este artículo evalúa y discute el cambio potencial en el precio del suelo por la aplicación de normas de gestión urbana y su aplicación al desarrollo de equipamientos colectivos de la ciudad.
2. Renta del suelo urbano
La renta de la tierra es un factor importante en la generación de riqueza e igualmente influye en las re laciones sociales, políticas y económicas en una socie dad al definir las dinámicas sociales de un territorio. A su vez, su formación se determina por el derecho de uso del suelo y se diversifica mediante varios me dios de aprovechamiento, que es lo que se genera y se conoce como rentas diferenciales (Jaramillo, 2010). La renta diferencial de la tierra evoluciona con el cre cimiento de las ciudades y no se debe ya a la mera propiedad privada de la tierra, sino a las diferencias en la fertilidad o la potencialidad de uso de esta (tam bién puede deberse a las diferencias por ubicación geográfica); la renta diferencial es, básicamente, el mayor valor (plusvalía) generado por las mejoras a las tierras mediante el trabajo, tecnologías y formas de uso del suelo aplicadas en su generación, localización de mercados, etc.
Jaramillo (2010) avanza en la formulación de una teoría de la renta del suelo urbano (Tabla 1) y para ello plantea que los factores generadores de las rentas del suelo urbano se clasifican en dos grupos: los que surgen por el proceso de construcción, denominados rentas primarias, y los que surgen por el uso de las construcciones, denominados rentas secundarias. Se han determinado tres tipos de rentas primarias: la que se genera por la calidad intrínseca del suelo, que se denomina renta diferencial tipo 1; la que se genera por una mayor intensidad de capital aplicado a la tie rra, buscando mejorarla, que se denomina renta di ferencial tipo 2; y la que se forma por la escasez de la tierra, puesto que este bien no es reproducible e incluso resulta agotable, que se denomina renta abso luta (Tabla 1).
La renta del suelo urbano resulta de las particula ridades de localización y de las formas de uso del sue lo. Por una parte, la renta diferencial tipo 1 se forma básicamente por dos cosas: las propiedades del terre no que tienen que ver con la edificabilidad y las que tiene que ver con la dotación de infraestructura de servicios públicos o con la posibilidad real de acceso a estos. Por otra parte, la renta diferencial tipo 2 se genera por la cantidad de capital que se le aplica a la tierra produciendo espacio construido y que lleva a que en el mercado de la construcción haya una com petencia por la apropiación de la renta entre el dueño del terreno y las constructoras. Igualmente, la renta absoluta tiene que ver con la mera existencia irreproducible y la escasez de la tierra.
Las rentas secundarias hacen referencia a cada una de las actividades urbanas: la industria, el co mercio, los servicios y la vivienda para diferentes agentes económicos de una ciudad. Cada una co rresponde a una clasificación de destino espacial del uso del suelo que asigna una localización para el desarrollo y de este objetivo particular surgen las ganancias extras causadas por la ubicación especial o diferenciada del suelo. La ganancia extra o sobre-ganancia se convierte en renta, dada la competen cia entre los consumidores de la tierra con mejores ubicaciones. Las rentas secundarias se clasifican en tres tipos: renta diferencial de comercio, renta de monopolio industrial y renta diferencial de vivienda, también llamada por Jaramillo (2010) "renta de se gregación socioespacial".
Aunque geográfica y espacialmente existen tierras para la expansión de la ciudad, de lo urbano, no se dispone de la infraestructura de servicios y equipa mientos colectivos para poder usarlas. De hecho, ac tualmente la determinación de los suelos de expan sión desde el punto de vista normativo, a través de los planes de ordenamiento territorial, está condicionada a la disponibilidad en el mediano y corto plazo de los servicios públicos básicos.
Otro termino asociado a las rentas es el de plusva lía o plusvalor, sobrevalor o supervalía, que aparece como fundamento en la teoría de El capital de Marx y hace referencia al valor del trabajo no pagado a un obrero al crear un producto con un mayor valor, el cual es apropiado por el empresario o capitalista pro ductor. El uso de este concepto se aplica en la ges tión del suelo al mayor valor que adquiere un terreno como consecuencia de las decisiones y acciones res pecto al ordenamiento territorial y otras que impli quen cambios en la norma y que son tomadas por las autoridades, así como por obras o inversiones pú blicas de interés general ejecutadas (Jaramillo, 2010).
3. Método
3.1. Área de estudio
La localidad segunda de Chapinero se localiza en la zona nororiental de Bogotá, Colombia (Figura 1), y tiene una extensión total de 3.795,9 ha de territorio, de las cuales 1.102,8 son de suelo urbano y 2.693,1 de suelo rural. La localidad de Chapinero es la no vena localidad por extensión de las 20 localidades de la ciudad de Bogotá. Su altura va de los 2.600 a los 3.500 metros sobre el nivel del mar, con una tem peratura promedio anual de 14 °C. Se presentan dos unidades geomorfológicas claramente diferenciables, una zona plana de sabana y una zona montañosa correspondiente a la cordillera Oriental. La locali dad segunda de Chapinero ocupa el quinto lugar, de menor a mayor, en población entre las 19 localidades urbanas de la ciudad de Bogotá D. C., con una po blación total de 123.876 que representa solo el 1,54% de la población urbana total de Bogotá.
FUENTE: elaboración propia a partir de datos abiertos del IGAC.
FIGURA 1 Localización de la zona de estudio
La localidad segunda de Chapinero cuenta con cinco UPZ, El Refugio, San Isidro Patios, Pardo Rubio, Chicó Lago y Chapinero, reglamentadas por diferentes normas (Tabla 2) que configuran las diferentes formas de ordenamiento urbano de esta zona. Los sectores normativos corresponden a suelos de protección, co mercio, residencial, dotacional y urbano integral. Los tratamientos urbanísticos son: suelos de protección, consolidación, dotacional, desarrollo y renovación ur bana. Las áreas de actividad son: suelos de protección, residencial, dotacional, comercio y servicios. Las zonas reglamentadas son: residencial neta, residencial con delimitación de comercio y servicio, equipamientos colectivos, servicios urbanos básicos y servicios empre sariales, entre otros. Asimismo, esta zona representa diferentes especificaciones de edificabilidad, por ejemplo, el índice de construcción de 1,5 a 5,5.
TABLA 2 Marco normativo de usos del suelo en el área de estudio
| UPZ | Acto administrativo | Modificaciones |
|---|---|---|
| 88 - El Refugio | Decreto 059 de 2007 | Resolución 1000 de 2007 |
| Resolución 1062 de 2007 | ||
| Resolución 2475 de 2009 | ||
| Decreto 334 de 2010 | ||
| Resolución 0595 de 2012 | ||
| 89 - San Luis | No reglamentada | --- |
| 90 - Pardo Rubio | Decreto 614 de 2006 | Resolución 1000 de 2007 |
| Resolución 0998 de 2017 | ||
| Decreto 360 de 2019 | ||
| Resolución 1000 de 2007 | ||
| Resolución 1062 de 2007 | ||
| Resolución 0612 de 2008 | ||
| 97 - Chicó Lago | Decreto 059 de 2007 | Resolución 2475 de 2009 |
| Resolución 2476 de 2009 | ||
| Decreto 334 de 2010 | ||
| Resolución 595 de 2012 | ||
| 99 - Chapinero | Decreto 468 de 2006 | --- |
FUENTE: Secretaría Distrital de Planeación de Bogotá (2022).
La UPZ más grande en superficie de la localidad segunda de Chapinero es la UPZ 88 - EL REfugio, con 335 ha + 7.092 m2, y la más pequeña es la UPZ 89 -San Isidro Patios, con 103 ha + 6.873 nr* (25,71% y 7,94% del territorio de la localidad respectivamente).
3.2. Identificación de unidades de zonificación factibles de la aplicación del instrumento normativo
Las zonas de aplicación potencial de los parámetros del Decreto 120 de 2018 se identificaron en los sec tores urbanos en los que estas medidas son viables física y económicamente. Para ello, se seleccionaron los predios con valores de edificabilidad menores o iguales a los determinados por este decreto para las diferentes zonas urbanas de la ciudad, ya que se con sideró que es viable física y financieramente el cambio de uso hacia equipamientos si existe un aumento de su edificabilidad que genere una renta diferencial dis tinta a la que ya tienen.
El análisis normativo de cada uno de los sectores que conforman las UPZ de la localidad segunda de Chapinero se realizó con base a la información con sultada en los actos normativos o decretos reglamen tarios de cada UPZ y la revisión de la cartografía anexa a cada uno de estos. Para esto, se utilizó el programa ArcGIS con los datos abiertos descargados del portal del Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
3.3. Valoración de inmuebles en las unidades de planificación urbana
El análisis económico correspondió a la aplicación de los métodos de valoración de inmuebles, tales como comparación de mercado, capitalización de renta y residual, siguiendo los lineamientos descritos por la Resolución 620 del 2008 del Instituto Geográ fico Agustín Codazzi para la elaboración de avalúos. Por una parte, el método de mercado se empleó para determinar el valor comercial de los consultorios y oficinas y el precio de venta utilizado fue el promedio de la oferta en la zona de estudio. La recolección de datos se realizó directamente en la zona de estudio, tomando en el sitio la información general del in mueble y fuente o número de teléfono para luego, mediante consulta telefónica, obtener los datos espe cíficos del inmueble y el precio de pedido. Luego se aplicaron estadísticas descriptivas con el fin de vali dar los datos capturados, tales como el promedio, la varianza y el coeficiente de variación. Posteriormen te se llevó a cabo la captura de datos de ofertas de inmuebles en venta y arriendo en la zona. Para tales efectos, se tuvieron en cuenta factores como localiza ción, área privada, usos y disponibilidad de garajes, entre otros.
Por otra parte, el uso del método residual con sistió en determinar el valor del terreno con factibilidad y viabilidad de desarrollar en el lote un proyecto urbanístico acorde a las características del sector, la normatividad aplicable y las características del terre no. El cálculo de ventas totales se analizó utilizando la tipología y cantidad de producto final construi do que por efectos del principio de mayor y mejor uso se pueda desarrollar en el predio; esto se hace con base en la norma urbanística, la cual determina el uso y la volumetría máxima (altura e índices de ocupación y construcción). Asimismo, se tuvieron en cuenta las ofertas de inmuebles de la zona para verificar la viabilidad y factibilidad del proyecto ur banístico para ser desarrollado, tales como: uso o destinación, áreas, valores de venta y características del proyecto. Para el cálculo de la renta se empleó la siguiente ecuación 1:
Rt = V - (CD + CI + G + U)
Donde:
Rt = Residual del terreno (valor comercial)
V = Ventas (del proyecto urbanístico a desarrollar)
CD = Costo directo
CI = Costos indirectos
G = Gastos
U = Utilidad del constructor o desarrollador del proyecto
El desarrollo de este método se realizó mediante el programa Excel de MS Office, a partir de una hoja de cálculo conformada por cinco secciones operacional mente interindependientes: potencial de desarrollo (edificabilidad máxima permitida), ingresos (ventas), egresos (costos y gastos), utilidad y residual (valor re sultante para el lote de terreno).
3.4 Determinación de la renta del suelo urbano
La evaluación del cambio en la renta diferencial se analizó utilizando un escenario hipotético en el cual un predio (lote tipo o promedio de cada subsector de las cuatro UPZ) para el uso de equipamiento colectivo cumple 1) los parámetros determinados por cada sub-sector de edificabilidad de la UPZ y 2) los lineamientos establecidos por el Decreto 120 de 2018. Una vez se identificaron los inmuebles, se evalúo el antes y el después de la eventual aplicación de esta norma.
La formulación de este método consistió en el de sarrollo urbanístico potencial con las características de uso y volumetría determinadas por el mercado in mobiliario y la norma urbanística. Dicho modelo se estableció con los siguientes aspectos: potencial de de sarrollo (edificabilidad máxima permitida), ingresos (ventas), egresos (costos y gastos), utilidad y residual (valor resultante para el lote de terreno).
El potencial de desarrollo se determinó con base en la revisión de las normas urbanísticas, la cantidad de área construida, el área vendible (construida, menos comunes), el número de garajes mínimos exigidos y adicionales, la cantidad de equipamientos y el núme ro de unidades de producto construido final (oficinas, consultorios), utilizando para ello el modelo plantea do en la Tabla 3, donde se evalúa la aplicación de la norma en relación con la distribución del suelo útil.
Los ingresos por las ventas del proyecto son los va lores del producto construido final (global y unitario [$/m2]). Para el cálculo, se empleó un estudio de mer cado inmobiliario en la misma zona de localización del proyecto.
Los costos directos e indirectos de la construcción de la obra y los honorarios se calcularon con base en el Decreto 2090 de 1989 (Tabla 4), que aprueba el re glamento de honorarios para trabajos de arquitectura adoptado por la junta directiva nacional de la Socie dad Colombiana de Arquitectos. Estos honorarios es tán en función de la cantidad de obra (cantidad de m2 de producto construido), el valor del costo directo y el valor del salario mínimo mensual.
Finalmente, el componente residual correspondió al resultado de la aplicación del desarrollo urbanísti co de la zona, el cual tiene que ver con el valor que queda disponible para el pago del suelo (inmueble o lote de terreno) sobre el cual se desarrolla el nue vo proyecto urbanístico. La utilidad usada para los modelos (tanto la inicial, bajo los parámetros de las UPZ, como la final, bajo los parámetros del Decreto 120/2018) fue del 20%.
Uno de los supuestos en la evaluación del efecto residual es que tanto el valor unitario por metro cua drado de producto construido final vendible ($/m2) como el porcentaje de la utilidad (sobre las ventas) se mantienen en ambos modelos (inicial, bajo UPZ antes de aplicación del Decreto 120/2018, como después de la aplicación de este), para poder cuantificar el impac to generado por el cambio de los parámetros de cada norma y así evaluar el cambio en la renta diferencial.
4. Resultados
4.1. Unidades de zonificación factibles de aplicación del instrumento normativo
La aplicación de la norma en la zona de estudio mues tra que los sectores normativos de cada una de las cuatro UPZ que presentan un índice de construcción menor a 3,5 son: 14 de la UPZ 88, 8 de la UPZ 90, 16 de la UPZ 97 y 2 de la UPZ 99, para un total de 40 sec tores. Igualmente, en esta zona se cuenta con 16.358 lotes de terreno, de los cuales 4.249 están en suelo rural (incluyendo el sector San Isidro Patios) y 12.109 lotes se ubican en suelo urbano (lo que comprende las cuatro UPZ de El Refugio, Chicó Lago, Pardo Rubio y Chapinero). Los sectores que deben ser objeto de aná lisis para cada UPZ son aquellos que presenten unos parámetros de edificabilidad menores o iguales a los determinados por el decreto. Esto fundamentado en el hecho de que para que sea viable o atractivo física y financieramente en un predio el cambio del uso hacia el de equipamientos debe existir un aumento de su edificabilidad que genere una renta diferencial distin ta a la que ya pudiera contar el predio.
Las cuatro UPZ que conforman el área urbana de la localidad segunda de Chapinero donde se puede aplicar el incremento en el índice de edificabilidad de terminado en el Decreto 120 de 2018 asciende a un total de 5.503 de los 12.123 lotes de terreno que hay en estas UPZ, lo que representa un 45,39%.
La UPZ 99, Chapinero, es en la que hay mayor proporción, con 1.893 de 2.218 lotes de terreno (34,40%), y en la que menos es la UPZ 88, El Refugio, con 494 de 2.067 (8,98%). Los sectores normativos de cada una de las cuatro UPZ de la localidad de Chapinero que presentan un índice de construcción (IC) menor a 3,5 son: 14 de la UPZ 88, 8 de la UPZ 90, 16 de la UPZ 97 y 2 de la UPZ 99, para un total de 40 sectores (Figura 2).
4.2. Valoración de inmuebles en las unidades de planificación urbana
La aplicación del método de mercado correspondió a la selección de inmuebles de características homogé neas, como oficinas y consultorios, con el fin de realizar una mejor comparación de las ofertas de los inmuebles en la zona de estudio. En el sector se encontraron más de 60 ofertas de oficinas y consultorios para venta y para arriendo. De estos datos, se pudo obtener y verifi car la información de 30, de las cuales 16 son oficinas con áreas mayores a los 160 nr2 y menores a los 350 nr2 y 14 son oficinas con áreas menores a los 100 mA
Considerando la coyuntura del mercado inmobi liario por la contingencia del covid-19 que ha gene rado como consecuencia el teletrabajo y un impacto económico negativo, se pudo observar una alta des ocupación de espacios de oficina y consultorios (lo cual aumenta la oferta y/o disminuye la demanda); se ha aplicado un factor de comercialización del 12%; descontando el valor de los garajes que cada uno tie ne, del conjunto de los 16 datos ( áreas similares a las oficinas objeto de avalúo) se obtuvo un promedio para el área privada de oficina sin garajes de $8.121.802/ m2 con una desviación estándar de $1.455.199/m2 y un coeficiente de variación del 17,92%, el cual no es válido para la inferencia del valor comercial (Tabla 5).
TABLA 5 Estadísticas del estudio de mercado de inmuebles en el área de estudio: venta y arriendo
FUENTE: elaboración propia.
Al considerar un rango de áreas con las que se plan teará el modelo residual (de 200 m2 a 300 m2), se tiene un grupo de siete ofertas, del cual se obtiene un pro medio de $8.139.885/m2 con una desviación están dar de $567.370/m2 y un coeficiente de variación del 6,97%, el cual es válido para la inferencia del valor (Tabla 6). Sin embargo, al observar la vetustez de las ofertas, se nota que son en general de hace entre uno a 15 años, y dado que se adopta un valor equivalen te al promedio más una desviación estándar, esto es 8.139.885/m2 más $567.370/m2, resulta un valor de $8.707.255/m2 (sin garajes) (Tabla 6).
TABLA 6 Estadísticas del estudio de mercado: solo áreas grandes - venta
| Área m2 | Promedio | $ 8.139.885 |
|---|---|---|
| 200-250 | Desviación estándar | $ 567.370 |
| Coeficiente variación | 6,97% |
FUENTE: elaboración propia.
La aplicación del método de valoración de ca pitalización de rentas consistió en la compilación y análisis de las ofertas, en este caso, de arriendo. Se observa que, de las oficinas de más de 160 m2, 14 corresponden a ofertas de venta y arriendo. De este conjunto de ofertas, se obtuvo un promedio de renta para el área privada de oficina sin garajes de $54.095/m2 con una desviación estándar de $9.471/ m2 y un coeficiente de variación del 17,51%, el cual no es válido para la inferencia del valor del canon de arriendo.
Dado que al aplicar el mismo procedimiento de analizar las ofertas con un rango de áreas amplio sigue resultando un coeficiente alto e inválido, se aplicó el procedimiento estadístico de eliminación de extremos alto y bajo, se llegó a un coeficiente de va riación en la cuarta eliminación y se obtuvo, con seis datos, un promedio de renta para el área privada de oficina sin garajes de $51.993/m2 con una desviación estándar de $3.263/m2 y un coeficiente de variación del 6,27%, el cual ya es válido para la inferencia del canon de arriendo (Tabla 7).
TABLA 7 Estadísticas del estudio de mercado: todos los datos - arriendo
| Renta | Promedio | $52.096 |
|---|---|---|
| Eliminación datos extremos 9 y 13 (12 datos) | Desviación estándar | $6.935 |
| Coeficiente de variación | 13,31% | |
| Renta | Promedio | $51.696 |
| Eliminación datos extremos 11 y 8 (10 datos) | Desviación estándar | $4.475 |
| Coeficiente de variación | 8,66% | |
| Renta | Promedio | $51.804 |
| Eliminación datos extremos 5 y 16 (8 datos) | Desviación estándar | $4.047 |
| Coeficiente de variación | 7,81% | |
| Renta | Promedio | $51.993 |
| Eliminación datos extremos 6 y 3 (6 datos) | Desviación estándar | $3.263 |
| Coeficiente de variación | 6,27% |
FUENTE: elaboración propia.
Al igual que en el caso del valor comercial (venta) al comparar la vetustez de las ofertas, se determina un valor equivalente al promedio más una desviación estándar, esto es $51.993/m2 más $3.263/m2, de lo cual resulta un valor de $55.255/m2 (sin garaje).
4.3. Determinación de la renta del suelo
El modelo residual se desarrolló aplicando los pará metros de antejardín, aislamientos (posterior, obliga torio en todos los casos, y laterales si es de tipología aislada), altura máxima e índices de ocupación y construcción que determina cada UPZ para cada sub-sector, así como el área del lote al cual correspondió al área típica (promedio) de cada subsector.
La Tabla 8 presenta el resultado de la valoración residual con los parámetros antes (norma inicial) y después (con norma del Decreto 120 de 2018) utili zados para cada uno de los 40 subsectores normati vos seleccionados de las cuatro UPZ de la localidad de Chapinero; en este caso, el subsector 1-D de la UPZ 88, El Refugio. En todos los subsectores seleccionados se pudo verificar que hay cambio en la renta diferen cial por presentar un IC inferior a 3,5, que es el índice de construcción determinado por el Decreto 120 de 2018.
TABLA 8 Variaciones de la renta del suelo por unidad de planeamiento zonal
FUENTE: elaboración propia.
La UPZ 99, Chapinero, cuenta con 1.893 lotes (34,40% de los subsectores seleccionables y 15,61% del total de la localidad), en tanto que la UPZ que me nos aplicabilidad presenta es la 88, El Refugio, con 494 lotes (8,98% de los subsectores seleccionables y 4,07% del total de la localidad). Asimismo, los sub-sectores 4-E y 11-A de la UPZ 88, El Refugio, y 21-A y 21-B de la UPZ 97, Chicó Lago, presentan unas condi ciones muy especiales referente al comportamiento de la renta. El mayor cambio porcentual se observa en los subsectores 1-A, 1-B, 1-H, 13-A, 18-A y 18-B de la UPZ 90, Pardo Rubio, con una variación del 341,24%. Del mismo modo, el menor cambio porcentual se ob serva en los subsectores 4-B y 4-F de la UPZ 88, El Refugio, con un 11,11% de variación.
A continuación, se amplía el análisis del modelo residual para el subsector 1-A y 2 de la UPZ 99, Chapi nero (Tabla 9). Se presentan los datos iniciales, finales y la variación del potencial de edificabilidad, ingresos, egresos y residual correspondientes a los parámetros determinados por la UPZ (condiciones decretadas por la norma antes) y a los cambios potenciales al aplicar el Decreto 120 de 2018. En esta zona se presenta un aumento del área construida que incide en las ventas y el valor residual del uso del suelo.
TABLA 9 Evaluación del cambio en el valor residual del subsector 1-A y 2
FUENTE: elaboración propia.
A partir de los subsectores de planificación urbana con valores extremos en los que se presentó un incre mento alto en la variación del valor residual, se puede inferir que este cambio se debe a que en cada UPZ el desarrollo potencial y la aplicación del método residual resultan bajos al estimar una utilidad alta propia de un proyecto de mayor tamaño y uso (equipamien tos colectivos). Cabe anotar que, de aplicarse una uti lidad menor en esos casos, el valor residual resultaría mayor y, consecuentemente, la variación porcentual de un modelo a otro sería más baja (Figura 3). Igual mente, es importante reconocer que el estudio solo se limita a evaluar cambios sobre el valor final del bien por el aumento exclusivamente de la mayor edificabi-lidad posible determinada en el referido Decreto 120 de 2018.
FUENTE: elaboración propia.
FIGURA 3 Representación de la variación de renta del suelo en la localidad de Chapinero
Dado que los parámetros como área de terreno e índices de ocupación y de construcción son diferentes para los subsectores de cada UPZ, el potencial financie ro en cada caso es diferente. En la Tabla 10 se presenta la información del potencial financiero mostrando los porcentajes sobre las ventas de cada modelo o proyec to aplicado a los subsectores que presentan una varia ción mínima y máxima en el residual del terreno.
La mínima variación, correspondiente al subsector 4-B para predios con áreas mayores a 1.200 m2 y frente al lote de más de 25 m, indica que el cambio en el valor residual del lote de terreno es de solo el 11,11%, hecho que es lógico, toda vez que el índice de ocupación dado en la UPZ inicialmente es igual al del Decreto 120 y el cambio en el índice de construcción es de solo 0,2 unidades, e inicialmente la altura máxima permitida por la UPZ es de 7 pisos. Sin em bargo, la resultante, tanto inicialmente por aplicación de aislamientos (antejardín y laterales) e índices de ocupación y construcción como por la aplicación del Decreto 120/18, es de 6 pisos.
En el caso de mayor variación, aunque hay una disminución entre el índice de ocupación máximo y el índice del Decreto 120 de 2018 (de 0,7 pasa a 0,6), hay un incremento en el área construida del 66,67% con un aumento en la altura de 3 a 6 pisos. Adicional mente, hay incrementos en las ventas del 57,82%, de los costos directos del 40,73% y de los costos indirec tos del 46,68%, lo que representa un cambio signifi cativo en el valor residual del 341,24%.
5. Discusión
El ordenamiento territorial busca armonizar los in tereses de usos del suelo urbano, rural y de protec ción, entre otros (Gudiño, 2015; Pereira-Corona et al., 2018). Asimismo, una adecuada administración del suelo permite garantizar el espacio público que permita distribuir diferentes cargas y beneficios entre los habitantes de un territorio. Para ello, se necesita formular instrumentos de gestión de uso del suelo, tanto financieros como normativos, sostenibles en el tiempo (Henao, 2002).
En la mayoría de las ciudades del mundo, se han desarrollado mecanismos para captar una parte de los beneficios económicos o mayor valor del suelo a causa de un hecho generado por una acción o decisión del Estado o entidad territorial. Estos mecanismos son conocidos como contribución de mejoras (CM), con tribución por valorización (CV), contribución especial por obra pública (CEOP) o betterment contibutions en los Estados Unidos (Borrero & Rojas, 2020). No obstante, la formulación de instrumentos de gestión del suelo implica el oportuno reconocimiento de las realidades territoriales, la migración, el mercado del suelo y el crecimiento urbano, entre otros factores (Carrión et al., 2020).
En América Latina existen países con tradición en la utilización de la CM como Colombia, Ecuador, México y Brasil, mientras que otros países no ven en este instrumento un mecanismo adicional a las fuen tes tradicionales para la financiación de obra pública, aun contando con el marco legal para implementarla. Son 17 los países en los que la legislación permite la CM, pero no en todos ellos existe con la misma jerar quía jurídica, sino que hay una gran diversidad en la forma legal de percibir este instrumento. En Bolivia, Brasil, Colombia, Ecuador, México, Uruguay y Vene zuela es la constitución política la que contempla su existencia, mientras que en los 10 países restantes son normas de menor jerarquía (resoluciones, decretos, ordenanzas y leyes) las que regulan este instrumento. Los instrumentos de financiación del ordenamiento territorial pueden favorecer el acceso a la ciudad y garantizar el uso del suelo a partir de adecuados dise ños que garanticen la adecuada inclusión y participa ción de diferentes actores de la ciudad (Torres-Tovar, 2016; Vergara et al., 2015).
El modelo residual utilizado para el presente tra bajo se corresponde con el modelo residual utiliza do para el cálculo del efecto plusvalía en la ciudad de Bogotá por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital. En Colombia, en general, este me canismo denominado "participación en plusvalía" se fundamenta en el capítulo IX de la Ley 388 de 1997 (artículos 75 a 90) y específicamente en los artículos 75, 76 y 77 se establece que su cálculo se basa en la diferencia entre el valor comercial del suelo antes a la acción urbanística y el valor comercial de ese mismo suelo después de la acción urbanística. Consiguientemente, el uso de la plusvalía puede soportar la aplicación de la política de gestión de acceso del suelo y ordenamiento del territorio, garantizando los recursos financieros para la intervención pública y so-portando el derecho a la ciudad (Isunza-Vizuet et al., 2021; Ortiz, 2021).
En el desarrollo y uso del método residual para evaluar la renta diferencial en la localidad de Chapinero con la aplicación del Decreto 120 de 2018 se pudieron determinar y cuantificar los cambios en los valores del suelo (antes y después) en los sectores normativos de esta localidad, seleccionados por sus condiciones de aplicabilidad de este decreto y su rele vancia en la generación de beneficios económicos que pueden ser utilizados por la Administración pública en la financiación de obras de inversión local. No obstante, la adecuada aplicación del método implica disponibilidad de información del mercado inmobi liario, actualización catastral y soporte espacial de la zona de estudio.
6. Conclusiones
El uso de los métodos residual y de comparación del mercado permitió demostrar el cambio en la renta diferencial del suelo en algunos subsectores norma tivos de las cuatro UPZ de la localidad de Chapinero de Bogotá debido a la aplicación del Decreto 120 de 2018. En este sentido, la formulación de instrumentos de gestión del suelo debe garantizar resultados que favorezcan a la generación de políticas públicas que contribuyan al ordenamiento del territorio en pro del derecho a la ciudad.
Además del beneficio social que representa el au mento en la disponibilidad de equipamientos colec tivos con la expedición del Decreto 120 de 2018, se puede generar un beneficio económico para la ciudad mediante la participación en las plusvalías resultan tes derivadas del incremento del valor del suelo como consecuencia de la acciones urbanísticas que se pue den ejecutar en muchos predios de la ciudad por la aplicación de este decreto, que se traduce en bienes tar social en virtud de lo que determina la Ley 388 de 1997 referente a la defensa y fomento del interés común a través de acciones y operaciones encamina das a distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo urbano, así como al mejoramiento del espacio público. La adecuada gestión de las cargas y beneficios de la gestión urbana del suelo es una con dición fundamental en la definición de los usos del suelo en las ciudades que garantiza recursos financie ros para soportar los modelos de desarrollo territorial.
La adecuada evaluación y uso de la renta del sue lo urbano en el ordenamiento del territorio permi te consolidar modelos de desarrollo de largo plazo y contribuye a desarrollar políticas incluyentes del espa cio público, por ejemplo, la conservación y protección de ecosistemas en las zonas urbanas. Por lo tanto, la acción urbanística puede ser individual para uno o un conjunto de predios, como se puedo demostrar con la aplicación del Decreto 120 de 2018, lo cual permite la simplificación en la administración de los recursos ge nerados referente a los métodos de estimación, repar to o cobro como los que sí tienen una participación en plusvalía por ejecución de una obra pública.
