3.1 Validación con base en el caso de estudio

Luego de la solicitud de información sobre el edificio utilizado para el desarrollo de la herramienta computacional, la administración de las viviendas suministró planos arquitectónicos y estructurales de forma física. Al ser este un estudio en etapa de factibilidad no fue necesaria la información de redes hidro-sanitarias y eléctricas, dado que la fase de diseños en estas etapas del proyecto es apenas esquemática, y con estructura y arquitectura es suficiente para estudios de factibilidad. Los planos en físico se digitalizaron en AutoCAD 2018 con el fin de lograr una manipulación más sencilla de estos y un cálculo de cantidades más cercana a la realidad. Se realizó la digitalización de seis planos impresos entregados, tres arquitectónicos y tres estructurales, proceso que tomó 52 horas de trabajo por parte de los investigadores con un costo total del proceso de COP $1,105,260 partiendo de un costo por hora de $21,255, valor promedio salarial del mercado para un profesional con la experiencia suficiente para realizar análisis financieros y movimientos en un modelo 3D en Revit.

3.2 Desarrollo de herramienta computacional de prueba

Como primer paso metodológico para la elaboración de la herramienta propuesta en esta investigación se adelantó una prueba metodológica con el fin de explorar la posibilidad de aumentar la precisión de los indicadores de bondad económica de un proyecto de construcción de vivienda en su etapa de factibilidad ubicado en Bogotá, Colombia.

De esa manera, se desarrolló esta herramienta de prueba que integró el diseño del edificio de vivienda modelado en Revit, su correspondiente análisis de costos en Navisworks (ambos programas de la firma Autodesk para facilitar su interoperabilidad). Además, de un flujo de caja libre del proyecto para evaluación de viabilidad financiera con apoyo de Microsoft (MS) Excel, en la cual se exporten los datos de análisis de costos de Navisworks a una hoja de cálculo que actualizó los flujos de caja de forma automatizada incorporando un conjunto de cambios de diseños arquitectónicos del proyecto en su etapa de factibilidad. Aunque existe casas de software BIM diferentes a Autodesk que prestan estos servicios, para el presente estudio la utilización de un software distinto no debe afectar los sus resultados logrados en esta investigación. Para el caso de Excel se preparó una hoja de cálculo ya formulada con datos de entrada fijos, los cuales modificaron el modelo financiero para obtener diferentes indicadores financieros de acuerdo con las condiciones de diseños estructurales y arquitectónicos básicos dados en etapa de factibilidad.

3.3 Validación de herramienta computacional inicial

Al tener el piloto de prueba de la herramienta ya programado, el cual incluye los elementos necesarios para una automatización entre Navisworks 2018, MS Project y el modelo financiero en la hoja de MS Excel formulada, se procedió a la validación de la herramienta con el caso de estudio arriba indicado (edificio de viviendas) mediante la comparación del análisis de factibilidad entre el método tradicional y el análisis de factibilidad con la herramienta de prueba, y de con éste depurar posibles errores o desviaciones resultantes. Para esta investigación se decidió hacer la validación en una edificación de vivienda ya construida con el fin de obtener datos reales de precios de venta y diseños definitivos con los que se construyó. Es importante aclarar que las ventas de este proyecto se lograron efectuar antes de iniciar su construcción. Esta situación hizo posible utilizar el proyecto como soporte para esta investigación. De tal forma, que se simuló de manera precisa la situación en la que el valor de las ventas se dio justo después de finalizada la etapa de factibilidad. No se consideró información sobre la etapa de construcción con el de mantener válida la información del proyecto como insumo para las comparaciones hechas en la herramienta computacional desarrollada. Se solicitó información a la administración del edificio de vivienda en Bogotá. Esta edificación cuenta con seis apartamentos y tres parqueaderos distribuidos en cuatro pisos y un altillo. El edificio tiene diez años de construido y es pertenece al estrato 4, tiene un área total construida de 345.37 m ² y su área privada vendida fueron 247.7 m ².

De acuerdo con el alcance de la investigación, para la etapa de factibilidad se escoge un modelo financiero que incluya el análisis del valor presente neto (VPN), y la tasa interna de retorno (TIR) del proyecto (ver expresión matemática del VPN y la TIR al final de este párrafo), que son indicadores de bondad económica escogidos dada su sencillez de cálculo y el alto uso que se le da para obtener resultados preliminares antes de estudios especializados, y suficientes para la predicción de la rentabilidad de un proyecto de construcción. Para el cálculo del VPN se seleccionó una tasa de oportunidad (TIO) para el sector de la construcción en Colombia, la cual se tomó de un repositorio confidencial con un valor de 13.42 % EA. La herramienta permite utilizar la TIO de preferencia del usuario. Estos indicadores financieros ayudaron a predecir la rentabilidad y por lo tanto viabilidad del proyecto. La hoja de MS Excel formulada tiene celdas fijas, las cuales se alimentaron con la herramienta computacional que enlaza los datos de presupuesto y tiempo que arroja Navisworks y MS Project, respectivamente.

En donde: V F _i son los valores futuros del flujo de caja libre, n es el número de periodos de tiempo considerados en el análisis, y TIO en la tasa de oportunidad. La TIR en la siguiente ecuación es la tasa de descuento que hace que el VPN tenga un resultado de cero.

Para iniciar los trabajos, con autorización de manejo de información, se solicitaron formalmente los planos y diseños que se tenían en la administración del edificio. Ante el suministro de los diseños arquitectónicos y estructurales del edificio de vivienda a estudiar, se tuvieron que digitalizar los planos impresos para tenerlos en un modelo 2D en el software AutoCAD, del cual se cuantificaron las cantidades para un presupuesto y programación en Project de manera tradicional, y así, obtener su costo total. También a partir de estos diseños en físico se obtuvo un modelo BIM 5D con un nivel de desarrollo LOD 300, según la conceptualización del libro BIM and Construction Manegement de Brad Hardin y Dave McCool, este nivel de detalle dio las dimensiones reales de los elementos, su localización exacta con respecto a los otros elementos del proyecto y materiales, datos necesarios para la obtención de cantidades.

Se determinó si el método propuesto con la herramienta computacional era más preciso que el método tradicional de análisis financiero (realizando cuantificación de costos de forma manual sin ayuda de herramientas BIM) de la siguiente manera. Se realizó una comparación de los precios de venta de las viviendas por metro cuadrado con una rentabilidad fija esperada entre estas dos diferentes metodologías (herramienta computacional propuesta versus manera tradicional), y su precio real de venta, obtenido por medio de las escrituras públicas de uno de los apartamentos traído a un valor presente para el año 2018 desde el año 2007. El factor de aumento para este precio fue obtenido del DANE en su base de datos pública mediante el índice de precio de vivienda (IPVN), también se llevó a cabo tomando datos de tiempos necesarios para llegar a un resultado final y entendimiento entre las áreas involucradas en el proceso. Para hacer análisis de factibilidad, el método tradicional mencionado consiste en la cuantificación de un presupuesto a partir de planos en 2D gestionados en software comerciales como AutoCAD y su integración con los valores unitarios en una hoja de cálculo para hallar sus costos directos e indirectos totales, luego de esto se integran los costos a una programación para así obtener el flujo de dinero en el tiempo de duración del proyecto y de esta manera calcular los indicadores financieros necesarios para toma de decisiones. El flujo de caja se define como los movimientos negativos y positivos de dinero en una escala de tiempo determinada. Para saber cuál es esa escala de tiempo se realizó una programación en el software MS Project para poder vincularse con el presupuesto obtenido tanto de la forma tradicional como con la herramienta computacional, con la cual se busca que esta integración sea más rápida y automática al cambio de diseños en Revit.

Con los planos físicos ya convertidos a un formato digital para facilitar su manejo, se vincularon los planos CAD en Revit para llevarlos a un modelo 5D BIM, el cual contó con los elementos parametrizados a tal punto que se pudo obtener las cantidades para su evaluación financiera. El modelo que se realizó en Revit se exportó a Navisworks con el fin de estructurar costos, esta estructura de costos tuvo que ser la misma a la estructura utilizada en el método tradicional. Luego de esto se exportó desde Navisworks para que la herramienta computacional propuesta vincule el presupuesto con la programación elaborada en Project.

Al tener los resultados con metodologías manuales, se hicieron tres cambios arquitectónicos con un precio de venta por metro cuadrado fijo para los tres cambios y obtenido de la base “metrocuadrado.com” para la ubicación de la edificación, estas variaciones hipotéticas de diseños se hicieron para que afectaran en gran medida el costo del proyecto, bajo el criterio de modificar las actividades que más incidencia tienen sobre el costo directo total. Los cambios propuestos no afectaron las cargas estructurales para evitar rediseños y nuevos cálculos en la estructura ya suministrada por la administración del edificio. Estos cambios se hicieron en el modelo BIM 5D (las tres dimensiones espaciales además del tiempo y costos) y actualizaron el costo en Navisworks para hacer dinámicos los cambios de los indicadores financieros en MS Excel, obteniendo análisis de tiempo, precisión y mejora de la comunicación en la toma de decisiones financieras al tener indicadores de bondad económica a cada cambio del modelo BIM, por pequeño que fuera. Estos indicadores fueron calculados con base en las ecuaciones del VPN y TIR expuestos anteriormente, calculando una suma en el presente del proyecto de los flujos futuros negativos y positivos para el periodo de análisis considerado. Los cambios se analizaron y se compararon con los resultados obtenidos en los métodos tradicionales, luego de los mismos cambios de diseños arquitectónicos hechos por esta forma sin metodologías BIM. Cada uno de estos pasos está descrito y resumido en la Figura 1 (Diagrama de flujo de la Metodología).

3.4 Entrega de herramienta definitiva

Al tener la herramienta validada con la edificación considerada, se procedió al desarrollo de la herramienta completa con interfaz gráfica entendible para los usuarios. Fue necesario realizar las depuraciones pertinentes al código y se hicieron visualmente eficientes para cualquier profesional que esté interesado en ella para análisis de edificaciones. Junto con esta herramienta se entregó un manual de usuario para su fácil utilización.

Figura 1 Diagrama de flujo de la metodología. 

4.1 Desarrollo de herramienta computacional de prueba

La herramienta computacional en MS Visual Basic tiene la finalidad principal de automatizar y asociar el modelo BIM 5D con el modelo de análisis financiero en MS Excel para el posterior análisis de indicadores financieros. Se hicieron los primeros formularios con datos de entrada pertinentes para la formulación de un flujo de caja y el análisis financiero en etapa de factibilidad mostrados en la Figura 2 (Formulario de herramienta de prueba). Dentro de los campos escogidos para el formulario están los siguientes. Primero, datos iniciales: nombre del proyecto, área vendible (área neta que se podrá vender, dentro de esta no están áreas de punto fijo, escaleras o zonas comunes en el edificio), área total construida (este valor se refiere al valor total construido en el proyecto, el cual puede incluir la zona de recepción, zonas comunes y apartamentos, cantidad de apartamentos (unidades de viviendas vendibles), cantidad de parqueaderos (unidades de parqueaderos vendibles), y duración del proyecto (tiempo de construcción, ritmo de ventas, entregas y posventas en meses). Segundo, datos comerciales: fecha de inicio de ventas (fecha en la que se iniciará las ventas del proyecto), ritmo de ventas mensuales de apartamentos que se refiere al número de unidades de vivienda que se venderán en un mes), ritmo de ventas de parqueaderos que se refiere al número de unidades de parqueaderos que se venderán en un mes, valor por metro cuadrado vendible (este valor se refiere al precio con el cual se van a ofrecer los apartamentos por metro cuadrado), incremento en el precio (de acuerdo con la demanda y al ritmo de venta real se puede establecer un aumento en el precio por metro cuadrado de venta), valor de parqueadero (valor de venta por unidad de parqueadero) y porcentaje del punto de equilibrio (punto en el que las ventas cubren los costos directos del proyecto). Tercero, la forma de pago compuesta por: el porcentaje de separación (porcentaje del valor total del inmueble con el cual se realiza la separación en la fase de ventas) y cuotas mensuales (cuota fija diferida para el pago de la unidad de vivienda).

Figura 2 Formulario herramienta de prueba. 

4.1.1 Elaboración de presupuesto con metodología tradicional. Para esta etapa el usuario deberá tener bases de datos sobre precios y rendimientos tanto de materiales, como mano de obra y equipo para poder elaborar análisis de precios unitarios, con los cuales se calculará el costo total del proyecto.

El método tradicional, como se le ha llamado en el presente estudio, consiste en la extracción de cantidades del modelo en 2D de AutoCAD por medio de memorias gráficas de cantidades y posteriormente multiplicarlas por los costos unitarios antes mencionados. En posibles cambios de diseños se espera la actualización por parte de diseñadores para poder volver a realizar la cuantificación de medidas de los elementos constructivos, haciendo de este un proceso en el que “a causa de diseños o trabajos adicionales se cause omisiones y errores en la cuantificación de cantidades e ignorar elementos con tasas anormales durante la etapa de planificación” [¹¹]. Este paso en el proceso se realizó con el fin de tener una línea base con la cual se pueda comparar los resultados, avances, ventajas o posibles desviaciones significativas con la herramienta computacional propuesta.

El presupuesto por medio de este método dio como resultado un total de COP $440’815,242. Los valores unitarios se elaboraron mediante análisis de precios unitarios con valores de materiales, manos de obra y equipos promedios del mercado, con acabados para vivienda de estrato socioeconómico medio y los valores de redes hidro-sanitarias y eléctricas se tomaron por metro cuadrado construido, COP $63,103 y COP $94,245 respectivamente, precios tomados de un proyecto de estrato 4 con sistema aporticado en la ciudad de Bogotá.

4.1.2 Modelación 5D. Se modeló la estructura y la arquitectura del edificio del caso de estudio en Revit 2018 a un nivel de desarrollo en el cual es posible la cuantificación de cantidades y costos de todos sus elementos constructivos, tanto arquitectónicos como estructurales, con una metodoogía BIM en la cual se creó una plantilla general para que se trabajaran las dos especialidades por separado (estructura y arquitectura) y al estar terminadas se utilizó la herramienta de vinculación Revit 2018. Entre otras características el modelo tiene la armadura estructural incorporada como se muestra en la Figura 3, detalles arquitectónicos con especificaciones de materiales, según la Figura 4, geometría, ubicación y orientación; esto, de acuerdo con el concepto de nivel de detalle (LoD en inglés) para la cual se determinó un nivel de desarrollo promedio del modelo LoD 300.

Figura 3 Modelo armadura estructural. 

Figura 4 Modelo arquitectónico. 

La herramienta propuesta está programada para edificios de un solo bloque condicionado por la formulación hecha para la hoja de MS Excel y la disposición de los datos de entrada en la herramienta. El presente edificio para estudio de caso tiene cuatro pisos y un altillo, con 345.37 m ² construidos y 247.7 m ² vendibles. Este edificio se modeló en Revit para la manipulación y elaboración de sus elementos constructivos en formato digital y se exportó a Navisworks para la estructuración de su presupuesto, la estructura usada de capítulos, subcapítulos y actividades del presupuesto fue la misma utilizada para el presupuesto de manera tradicional.

Se debe considerar en esta parte de la explicación de resultados, que el cronograma de obra se realizó en MS Project, el cual resulta en una duración de ejecución del proyecto de 12 meses, comenzando desde una fecha hipotética del primero de enero de 2018 al 8 de diciembre de 2018. Para el cronograma se tomaron días hábiles de lunes a viernes con horario de trabajo de 7:00 a.m. a 5:00 p.m. y sábados de 7:00 a.m. a 12:00 p.m.

Dadas las condiciones en presupuesto y cronograma para las actividades relacionadas a los costos directos, se procedió a la exportación de la cuantificación de cantidades desde Navisworks 2018 y el flujo de caja de Microsoft Project, para de este modo evaluar el modelo financiero escogido. Este modelo se alimentó por medio de la herramienta computacional llamada FinanBIM, automatizando la generación del flujo de caja con las cantidades de Navisworks, cronograma y los precios con los datos de entrada, de este modo se calcularon el flujo de ingresos de acuerdo con su ritmo de ventas y precio por metro cuadrado de venta, egresos en cuanto a costos indirectos, de administración, costos de lote y flujos de inversionistas ante un posible escenario de inyección de capital por parte de inversionistas como complemento del crédito constructor. De este modo se obtuvieron los indicadores financieros que dirán si el proyecto es rentable o no en una hoja de resultados dada por cálculos del modelo financiero como lo muestra la Figura 5.

Figura 5 Ejemplo de Informe de resultados del análisis financiero. 

4.1.3 Herramienta computacional: FinanBIM La herramienta computacional propuesta, es una herramienta no comercial, llamada FinanBIM (ver muestra de la interfaz gráfica en la Figura 6), la cual se programó en MS Excel por medio de macros de MS Visual Basic para que por medio de un formulario alimentara datos de entrada del modelo financiero en cuanto a fechas, precios por metro cuadrado o ritmos de venta, entre otros, como se puede ver en la Figura 6. También se contó con asesoramiento de profesionales de sistemas para la automatización en la creación del flujo de caja de costos directos que vendrá desde los datos de cantidades cuantificados por Navisworks y la distribución de los costos en el tiempo.

Figura 6: Formulario datos de entrada. 

Con FinanBIM se realizó la primera factibilidad al edificio con los diseños originales y con los cuales fue construido. El precio por metro cuadrado de venta utilizado fue $2.894.828, el precio real al que fue vendido en 2007. Esta información fue tomada de una escritura pública de uno de los apartamentos firmada en el 2007. Para traer dicho valor desde el 2007 hasta el 2018 se utilizó un factor de incremento con el índice de precio de vivienda del primer trimestre de cada año desde el 2007 hasta el 2018. Este índice de precio de vivienda fue tomado de la base de datos del DANE (DANE, 2018).

En la Tabla 3 se encuentra el resumen de las factibilidades que se hicieron para la validación de la funcionalidad de la herramienta. Para el caso del edificio, con los diseños originales con los que fue construido se hicieron dos estudios de factibilidad, uno por el método tradicional usado y otro con el apoyo de la herramienta computacional de prueba. El presupuesto elaborado de forma manual arroja un costo directo total de $440.815.242 sin incluir el valor del lote, los costos indirectos se alimentan por el usuario directamente en la hoja de Excel, los cuales hacen parte de los datos de entrada, por lo tanto, fueron fijos para las diferentes factibilidades. En este primer escenario se tomó el precio de venta real traído a 2018 con un valor de $4.155.451 m ² y con un valor del lote de $270.000.000. En el segundo escenario, realizando la factibilidad con la herramienta computacional de prueba se llegó a un valor de costo directo total de $449.475.029, dando más elevado que el del método tradicional por diferencias en cantidades de la carpintería metálica, específicamente a número de puertas y áreas de ventanas, metros cuadrados de estuco y enchapes de pisos, siendo de este modo más exacto y rápido con la ayuda de la herramienta computacional. Se realizaron revisiones donde se pudo comprobar que las cantidades reales estaban más ajustadas a las cantidades que se pueden exportar de Navisworks 2018. De este modo, como se puede ver en la Tabla 2 la rentabilidad disminuye, teniendo en cuenta que los datos de entrada, valores de costos indirectos, lote y financieros están dados bajo las mismas condiciones que el anterior método. En la Tabla N° 2 se puede ver dos resultados de VPN negativos. Indican que el proyecto es inviable en esas dos situaciones debido a que no se estaría recibiendo una cantidad por encima a la inversión de la TIO. Por el contrario, se está perdiendo valor en el proyecto debido a esas situaciones.

Tabla 2 Comparación de factibilidades 

4.1.4 Cambios en los diseños arquitectónicos Para entender los resultados logrados y los efectos de los cambio de diseño incluidos en los análisis, es importante que con el fin de estudiar distintos escenarios en los flujos de caja, y por lo tanto, en los indicadores financieros, se realizaron tres cambios arquitectónicos que no afectaran los diseños estructurales ya calculados pero que sí alteraran el costo directo del proyecto. Los tres cambios propuestos fueron: Primero, cambio de material en la mampostería, de bloque en arcilla por muros en superboard. Este cambio implica ahorro en materiales de la actividad de pañete en mortero, pero un aumento general en el capítulo de mampostería, al ser el superboard un material más costoso, y disminución en los tiempos de ejecución, aunque, al no ser una actividad de la ruta crítica no altera el tiempo total de ejecución del proyecto. El valor total del costo directo con FinanBIM fue de COP $471’526,020, se aplicaron los mismos valores de entrada, en cuanto a valor del lote, valor de venta por metro cuadrado $4’155,451, porcentajes de crédito constructor por el 70 % de los egresos y crédito del lote por el 50 % de su costo total. La rentabilidad para este escenario disminuye al aumentar el valor por metro cuadrado en el capítulo de mampostería, siendo la mampostería uno de los capítulos que más incidencia tiene sobre el costo total. Para el cambio de especificación de materiales se realizó un cambio en el tipo de muro dentro del grupo de elementos con características específicas y similares para tratar de igualar a las características del elemento constructivo, denominado familia, en Revit. Seleccionando todas las familias de muros internos con bloque en arcilla y remplazándolo por muro en superboard como se muestra en la Figura 7, proceso que tardó aproximadamente 10 minutos como muestra la Tabla resumen 3, entre la creación de la nueva familia, selección y remplazo del muro. Posteriormente con ayuda de la herramienta, se calculó el costo de esta actividad de acuerdo con la base de datos que incluye FinanBIM.

Segundo, cambio en el acabado de la fachada de muros en ladrillo prensado a muros de bloque en arcilla con terminado en pintura graniplast. Este cambio conlleva un ahorro en el costo de la mampostería, al ser el bloque en arcilla más económico que el ladrillo prensado y ahorro en el lavado de fachada y el hidrófugo del ladrillo pero que de igual manera es compensado con el pañete de fachada y el graniplast. Dado que la actividad “Bloque en arcilla N°5” es una actividad de la ruta crítica, este cambio afectó el tiempo del proyecto pasando de una fecha de finalización del 08 de diciembre de 2018 al 10 de enero de 2019. Para este cambio el precio del costo directo fue de $446.897.763, de esta manera se convierte en el cambio hipotético de diseño más rentable entre los tres, aunque aumenta su tiempo de ejecución un mes, el costo directo disminuye, por lo tanto, la rentabilidad en este caso es mayor. El cambio se realizó en Revit de forma similar al primer cambio: Se creó la familia muro en bloque con acabado en graniplast, se seleccionaron todos los muros con ladrillo prensado y se realizó el remplazo de familias, proceso que tardó aproximadamente 15 minutos.

Tercero, cambio en la configuración de los apartamentos. Se cambiaron los apartamentos de dos niveles del cuarto piso a un nivel para contemplar un séptimo apartamento en el área donde actualmente está concebido el altillo de estos apartamentos del cuarto piso. Este cambio implica una unidad más para la venta. En el presente caso el tiempo de proyecto no se modifica dado a que no se modifican actividades o materiales significativos en la ruta crítica. En este escenario el precio total del proyecto fue de $463.787.286, el cual aumentó por un tramo mayor de escaleras y por los acabados que requiere el nuevo apartamento, como una cocina de más y enchapes adicionales, siendo así, el menos rentable de todos los escenarios. Los tiempos de cambio para este caso fueron mayores, llevando aproximadamente 1 hora en los cambios de Revit dado a la nueva modulación de muros, distribución de espacio, creación del nuevo tramo de escalera y enchapes adicionales. Sin embargo, es un tiempo menor para el estudio completo de factibilidad si se tiene en cuenta el tiempo que hubiera tomado volver a sacar las cantidades adicionales del apartamento.

Figura 7 Cambio de familias de muros. 

Para la estimación de las ventajas de la herramienta ante otros escenarios, se propusieron más cambios hipotéticos registrados en la Tabla 3, se tomaron los tiempos de diferentes cambios al modelo inicial; tiempos en la exportación a Navisworks, la cual incluye la actualización del modelo de Navisworks 2018 al cambio en el modelo de Revit y estructuración de actividades para exportación de las cantidades de acuerdo a la estructura del presupuesto; tiempo para el análisis de factibilidad utilizando la herramienta computacional y un costo total, el cual se calcula multiplicando un costo por hora del usuario modelador y analista de movimientos financieros por las horas totales utilizadas en cada proceso. Los datos se compararon con los tiempos que se utilizaron en el análisis de factibilidad de manera manual y con el cambio arquitectónico hipotético en el que se dispone de una unidad más de vivienda para la venta, el cual es el cambio arquitectónico más sensible a demoras, este tiempo de análisis de factibilidad manual incluyó: modificación a los planos de AutoCAD, cuantificación de cantidades del modelo 2D de AutoCAD, exportación de información a una base de datos con los valores unitarios, acomodación de celdas y fechas en el modelo financiero, alimentación manual de datos como costos indirectos, tasas de interés, ritmos de venta y costos financieros entre otros. La cuantificación de tiempos en la construcción del modelo de manera tradicional y con apoyo en herramientas BIM se hizo con apoyo de personas expertas en las dos metodologías, con el fin de no perjudicar la confiabilidad de las mediciones.

Con estos cambios se comprueba con éxito la agilidad y la buena prestación para análisis de factibilidad y toma ágil de decisiones financieras ante distintos escenarios. Con la comparación hecha entre el estudio de factibilidad de forma manual al estudio de factibilidad con la herramienta se muestra una diferencia entre el cálculo de los costos directos del 3.83 %, lo cual da un punto de partida confiable para seguir con la depuración y elaboración de la herramienta definitiva FinanBIM.

Tabla 3 Estudio de tiempo y costo. 

4.1.5 Comprobación de la precisión de la metodología con FinanBIM. La metodología escogida para la comprobación de la precisión de la herramienta propuesta con herramientas BIM fue la evaluación de las diferencias entre el precio de venta real de los apartamentos en 2007 traído a un valor presente (2018), el valor por metro cuadrado con la primera factibilidad calculada de la forma tradicional y el precio por metro cuadrado hallado por medio de la herramienta FinanBIM. Para hallar estos 3 valores por metro cuadrado bajo las mismas bases rentables, las tres factibilidades se harán buscando porcentaje de TIR del 20 % EA igual para los 2 escenarios de comparación, rentabilidad cercana a los resultados de TIR para los dos métodos y los 3 cambios propuestos. Con la función de Microsoft Excel 2016 “Buscar objetivo”, se fijó el porcentaje de TIR antes mencionado para tener una base fija de comparación. Los resultados se muestran de forma gráfica en la Figura 8.

Figura 8 Comparación de precios de venta (COP). 

De esta manera se comprueba la precisión de la nueva metodología automatizada propuesta, la cual muestra un precio por metro cuadrado de venta en pesos colombianos más cercano al precio original con el cual salieron a venta los apartamentos, todo esto traído a valor presente.

4.2 Desarrollo de la herramienta computacional

Al depurar la herramienta de prueba se complementó la herramienta FinanBIM para tener en cuenta más datos de entrada, como el porcentaje de solicitud de crédito para la compra del lote o la automatización de las fechas para ritmo de ventas y cronograma de ejecución de obra.